A restituição de ITBI pode ser solicitada quando o imposto é cobrado com base em um valor maior do que o da escritura, gerando pagamento indevido pelo comprador.
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que ocorre a transferência de propriedade de um imóvel, como na compra e venda de casas, apartamentos, terrenos, etc.
Esse imposto é pago pelo comprador, geralmente antes da lavratura da escritura pública no cartório.
O valor do ITBI varia conforme o município, mas a alíquota costuma ser de 2% a 4% sobre o valor do imóvel. E aqui começa o problema…
Em poucos minutos, você pode economizar milhares de reais em imposto. Basta solicitar sua análise gratuita.
Em muitos municípios, a prefeitura ignora o valor real da transação (escritura) e utiliza um “valor venal de referência” — que costuma ser muito mais alto.
Ou seja:
Você compra um imóvel por R$ 400.000, mas a prefeitura cobra ITBI com base em R$ 700.000.
Isso é ilegal. O Supremo Tribunal Federal (STF) já decidiu que o ITBI deve ser calculado com base no valor real da operação, e não em uma estimativa arbitrária da prefeitura.
Exemplo prático:
| Descrição | Valor |
|---|---|
| Valor Venal de Referência (Prefeitura) | R$ 700.000,00 |
| Valor de Mercado da Transação | R$ 400.000,00 |
| ITBI Pago | R$ 28.000,00 |
| ITBI Correto | R$ 16.000,00 |
| ITBI a Ser Devolvido | R$ 12.000,00 |
Com orientação jurídica especializada, é possível entrar com um pedido de revisão do ITBI, evitando cobranças indevidas antes da lavratura da escritura — ou até buscando reembolso após o pagamento.
Você pode ter direito à redução ou restituição do ITBI se:
Se você está com uma transação imobiliária em curso, e ainda não foi pago o ITBI, então podemos ingressar com uma ação na Justiça pedindo uma Liminar para que o Juiz determine o recolhimento do ITBI apenas sobre o valor menor, que foi declarado pelo contribuinte.
e a sua transação imobiliária já ocorreu e você já recolheu o tributo em valor maior do que o devido, podemos ingressar com uma ação na Justiça pedindo a restituição aos cofres públicos do valor pago indevidamente, o qual deverá ser devolvido com correção monetária.
Não precisa ter certeza — o advogado analisa para você, gratuitamente.
Você preenche o formulário e envia os documentos necessários.
O advogado analisa sua situação.
Se identificada cobrança indevida, é iniciado o processo para revisão ou restituição.
Tudo de forma simples, rápida e online.
Ricardo Juliano é advogado formado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (2010), com pós-graduação em Direito Tributário (IBDT) e Direito Imobiliário (EPD).
Associado ao IBRADIM e membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP, atua há anos no contencioso judicial e consultoria para o mercado imobiliário, incluindo operações de alto valor em Alphaville.
Inscrito na OAB/SP sob o nº 340.900 e registrado sob o CNPJ 55.492.917/0001-42, atualmente gerencia seu próprio escritório focado em Direito Imobiliário, ajudando clientes a protegerem seus direitos e revisarem tributos como o ITBI.
A prefeitura te cobrou em excesso o ITBI se ocorreram três situações nos últimos 5 anos: 1) na compra de imóvel na planta (quando é financiada desde o início da construção), o que inclui o Minha Casa Minha Vida e Casa Verde Amarela; 2) na compra de imóvel pronto/usado que ela ignorou o valor de venda informado e calculou baseado no valor que ela definiu autoritariamente e 3) no leilão se ela não utilizou o valor da arrematação.
Quando você compra um imóvel na planta, e financia o valor desde o início, você deve pagar o imposto de transmissão (ITBI) sobre um imóvel que ainda não foi construído. Portanto, deve pagar sobre a fração do terreno e não sobre o valor total da construção, que ainda nem concluiu. E é justamente o que as prefeituras cobram do consumidor. Assim, todos que compraram imóveis na planta nos últimos 5 anos, financiando desde o início da construção, têm direito a restituição dos valores cobrados e pagos indevidamente.
Existem duas formas de se financiar um imóvel:
1) O comprador assina contrato com a construtora e paga parte do valor durante as obras. Ao final, quando o imóvel está pronto, financia junto ao banco o restante do valor. Quando é feita a transmissão no Registro de Imóveis, o imóvel já está pronto e portanto o ITBI é calculado sobre este imóvel já construído.
2) Por meio do crédito associativo, o banco libera o crédito, feito em nome dos compradores, para a construtora, de acordo com a proporção do cumprimento do cronograma de obras. A transmissão da propriedade é feita quando o imóvel está na planta e o ITBI deve ser cobrado pelo valor do terreno, já que o imóvel ainda será construído.
Quando se utiliza o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) e o Programa Casa Verde e Amarela (PCVA) na compra de um imóvel na planta, a modalidade de financiamento é o Crédito Associativo. Como no Crédito Associativo a transmissão é feita quando o imóvel ainda será construído, a base do ITBI deve ser sobre o terreno e não pelo valor do apartamento que nem foi construído.
Pois a prefeitura “escolhe” um valor de referência maior do mercado toda vez que o valor de compra/venda informado por você for menor que o valor que ela tem no cadastro dela (geralmente IPTU). Mas o STJ já pacificou o entendimento que o valor informado pelo contribuinte é que deve ser utilizado no cálculo do ITBI.
Quando a prefeitura cobra o ITBI pelo valor de mercado do imóvel e não pelo valor arrematado. A base de cálculo deve ser feita pelo valor efetivamente pago em leilão.
Ações até 60 salários mínimos (R$ 72720,00) contra a Receita do município devem obrigatoriamente ser feitas no Juizado Especial de Fazenda Pública (semelhante às pequenas causas) e são gratuitas. A depender do município, variando o ITBI de 2% a 4% do imóvel, esta gratuidade envolveria transações de valores até R$ 3 milhões. Existem Juizados Especiais de Fazenda Pública na maioria dos principais municípios do país. Quando não há, a ação terá que ser ajuizada na Justiça Comum e haverá apenas as custas processuais para ingresso da ação, que serão restituídas pelo município se a causa for ganha.
Em regra, estes pagamentos são realizados por RPV (Requisições de Pequeno Valor), que a depender do município são valores devidos pelas prefeituras até 30 salários mínimos.
De acordo com a lei 10.259/2001, as Requisições de Pequeno Valor devem ser pagas em até 60 dias corridos, após a decisão judicial.
Evite prejuízos no pagamento do ITBI! Faça uma análise gratuita. Preencha seus dados abaixo e fale com a gente diretamente no WhatsApp.
RicardoJuliano © Copyright 2025 • Todos os direitos reservados • OAB/SP 340.900 • CNPJ 55.492.917/0001-42
