Você comprou um imóvel, fez tudo certo, declarou o valor da venda e, na hora de pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), tomou um susto: a prefeitura quer cobrar o imposto com base em um valor “de referência” — muito acima do que você realmente pagou. E agora?
Esse é um problema comum em várias cidades brasileiras. Muitos municípios adotam uma prática questionável: eles criam uma tabela de valores genéricos (chamados de “valores de referência” ou “valores venais de referência”) e exigem que o ITBI seja pago com base nesses números — e não no valor real da transação. Isso acaba aumentando indevidamente o imposto que o comprador deve pagar.
Mas será que isso é legal?
O Que Diz a Justiça
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), que é uma das mais altas cortes do país, decidiu um caso muito importante (Tema 1.113) sobre esse assunto. E a conclusão foi clara:
- A base de cálculo do ITBI deve ser o valor real da negociação, ou seja, o que foi efetivamente pago pelo imóvel.
- Esse valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade. A prefeitura só pode contestar isso se abrir um processo específico e justificar por que não aceita aquele valor.
- Não é permitido que os municípios fixem previamente um valor mínimo para cobrança do imposto, baseado em estimativas próprias.
Ou seja: o STJ disse que a cobrança com base em “valor de referência” é ilegal se feita sem respeitar o devido processo legal.
Para exemplificar o tema:
Imagine que você está adquirindo um imóvel pelo valor de 400 mil reais, mas no momento de lavrar a escritura pública o cartório te informa que o ITBI será de 28 mil reais, isto é, 4% sobre a base de cálculo de 700 mil reais, que seria o valor de referência adotado pelo Município para o seu imóvel. neste caso, você está diante de uma ilegalidade que significa uma despesa extra de 12 mil reais.
Exemplo prático:
Valor venal de referência (prefeitura): R$ 700.000,00;
Valor de mercado da transação: R$ 400.000,00;
ITBI pago: R$ 28.000,00
ITBI correto: R$ 16.000,00
ITBI a ser devolvido: R$ 12.000,00
O Que o Contribuinte Pode Fazer?
Se você se deparar com esse tipo de cobrança, existem alguns caminhos possíveis:
- Negociar administrativamente: Apresente um requerimento à prefeitura explicando que o valor real da venda foi menor que o valor de referência e peça a correção da base de cálculo do ITBI.
- Recorrer ao Judiciário: Se a prefeitura insistir na cobrança com base no valor estimado, é possível entrar com uma ação judicial para discutir o tema pedindo uma Liminar para que o Juiz determine o recolhimento do ITBI apenas sobre o valor menor, que foi declarado pelo contribuinte. Inclusive, se você já pagou o imposto a mais, pode pedir a devolução do que foi pago indevidamente, o qual deverá ser devolvido com correção monetária.
Por Que Isso É Importante?
Cobrar o ITBI com base em valores inflados fere o princípio da legalidade e pode prejudicar o mercado imobiliário, além de penalizar o contribuinte de boa-fé. A prática pode até incentivar que as partes omitam valores na escritura para fugir do imposto — o que é ilegal e indesejável.
A boa notícia é que o Judiciário já se posicionou a favor do contribuinte, e essa jurisprudência vem sendo cada vez mais respeitada.
Por isso, caso você identifique que pagou imposto a maior, busque maiores informações com nossa equipe no formulário ou diretamente em nosso WhatsApp.
