Muita gente acredita que uma transação de compra e venda de imóveis se resume ao interesse das partes, ao acerto de preço e às condições de pagamento. Mas, na prática, o processo envolve muitos outros fatores que precisam ser cuidadosamente analisados — e é aí que entra a importância da assessoria jurídica especializada.
1. Contrato Sob Medida
É essencial contar com um contrato de compromisso de compra e venda bem elaborado. Diferentemente das grandes imobiliárias, que geralmente utilizam modelos padronizados com uso intensivo de tecnologia, um advogado especializado oferece um contrato personalizado, feito sob medida para refletir as necessidades das partes e as características específicas do negócio. Esse cuidado garante maior segurança jurídica para todos os envolvidos.
2. Riscos Ocultos
O vendedor pode não revelar problemas que possam afetar negativamente a negociação. Um advogado atua como um verdadeiro “detetive jurídico”, investigando se há situações que possam colocar o comprador em risco, como dívidas ocultas, processos judiciais ou pendências fiscais. Caso algum risco seja identificado, o advogado orienta como minimizá-lo — ou, se necessário, desaconselha a compra.
3. Limites da Atuação do Corretor
Apesar de ser peça fundamental na intermediação do negócio, o corretor de imóveis não tem formação jurídica para interpretar certidões, analisar processos ou definir quais documentos são indispensáveis. O advogado, por outro lado, complementa essa atuação com o conhecimento técnico necessário para garantir uma análise completa.
4. Papel do Cartório ou Banco
O cartório (Tabelionato) responsável pela lavratura da escritura pública exige apenas alguns documentos e certidões fiscais básicas. O mesmo ocorre com os bancos, nos contratos com força de escritura pública (como na alienação fiduciária ou nos consórcios). Isso pode deixar o comprador em situação de vulnerabilidade, caso existam problemas não identificados. O advogado faz uma verificação muito mais ampla e profunda.
5. A Concentração de Informações na Matrícula do Imóvel
Apesar de a legislação buscar concentrar todas as informações relevantes na matrícula do imóvel, essa regra não se sobrepõe ao Código Civil. A boa-fé do comprador ainda deve ser comprovada com documentos, certidões e pesquisas complementares. A Lei nº 14.382/2022 reforçou essa tendência ao modificar o artigo 54 da Lei 13.097/2015 e o artigo 246 da Lei de Registros Públicos, determinando que qualquer evento que afete os direitos sobre o imóvel deve ser averbado na matrícula.
Mais recentemente, a Lei nº 14.825/2024 acrescentou o inciso V ao artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, exigindo que qualquer tipo de constrição judicial (como bloqueios ou penhoras), inclusive aquelas decorrentes de ações de improbidade administrativa, sejam também registradas. Isso significa que, se uma informação importante não estiver registrada na matrícula, o negócio ainda pode ser considerado válido — mas o credor que não fez essa averbação perde o direito de contestar a venda frente a terceiros.
6. Comprovação da Boa-fé do Comprador
O Código Civil exige que o comprador verifique se o vendedor tem condições financeiras de quitar possíveis dívidas, especialmente dívidas fiscais. Se o imóvel for vendido enquanto o vendedor possui débitos inscritos em dívida ativa, a transação pode ser considerada fraudulenta, nos termos do artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN), a menos que haja bens suficientes reservados para garantir o pagamento dessa dívida.
7. Fraude à Execução
Segundo a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), para que se configure a chamada fraude à execução (quando alguém vende um bem mesmo já respondendo a um processo que pode afetar esse bem), é necessário que exista um registro da penhora na matrícula do imóvel ou que se comprove que o comprador agiu de má-fé. Ou seja, o comprador tem a obrigação de verificar se o vendedor está sendo executado judicialmente e se há risco na aquisição do bem.
8. Envolvimento Emocional
A compra de um imóvel geralmente envolve muito mais do que um simples investimento: é a realização de um sonho. Seja na compra do primeiro imóvel, na mudança para um lugar maior ou na busca por mais qualidade de vida, esse momento costuma ser marcado por emoção. Justamente por isso, é comum que as pessoas não percebam os riscos envolvidos — e muito menos saibam como identificá-los ou resolvê-los. A presença de um advogado especializado traz uma visão técnica e imparcial, essencial para proteger o patrimônio e evitar prejuízos futuros.
Conclusão
Esses pontos mostram que a compra e venda de um imóvel envolve uma série de cuidados que vão muito além da assinatura do contrato ou da entrega das chaves. Questões legais, técnicas e até mesmo emocionais precisam ser consideradas com seriedade.
E esses são apenas alguns dos principais fatores. Existem outros tantos que podem surgir conforme o caso, e que exigem conhecimento específico da legislação e da jurisprudência atual. Por isso, é essencial contar com uma assessoria jurídica especializada durante todo o processo. Em caso de dúvida, conte conosco.
